主持人毛国英：成都4月21日出台的公寓调控政策原因是什么？

温耀春：政策导向。随着北京、上海对类住宅产品的严控，其它一些热点二线城市包括成都也跟进了调控政策，从长远来说也是在保护购房者的利益。

张雨放：从调控政策来看，更多是想限制产品的终端销售市场。比如对面积、对终端使用用途的控制，也许未来公寓类产品（政策调整所针对的商办楼）的出路和方向在于运营。

方艺光：我个人认为，成都政府出台政策是响应号召，表决心、表态度的举动，也并不是一刀切，毕竟仍有不少的项目是已报建报规的。

主持人：成都商业存量依然高企，无新增的情况下还需8年时间消化。面对新的商办政策，大量空置商办物业无法改变成租赁住房进行经营，是否制约开发房企对于公寓产品的销售，开发房企应该如何应对？未来公寓成交将会是怎样的走势？

张柯：应对这一新政，从设计角度讲，出路就是＂创新＂，符合时代特质的，大力度的创新。房产开发与时俱进，政府、开发商、设计师、策划人、建设者等参与各方形成的合力，已创造出很多以前没有见过、没有想过，甚至不敢想到的创新产品。期间也不断受到市场和主管部门的控制与修正，而这样的博弈产生的一个个创新创意，点亮行业曲折前进的路径。

房指数分析师王奇：在“3.24政策”的影响下，3月成都公寓销量升至6544套，达到一年来的最高值，但在“4.21”公寓新政后，成都公寓市场成交量呈现了明显的下滑趋势。

方艺光：成都公寓市场成交量的下滑主要在于客户的观望情绪，都很担心像北京、广州那样对未来的一刀切政策。其实从我们的销售数据看，现在投资公寓的客户更有决心了。另外，在现在的政策下，给予了设计更多的想象和创新，相信会在未来两年，会有更多的创新型公寓产品出现。

温耀春：不管设计从技术层面如何创新，在新政条件下，在商业用地里硬做公寓其实还是一个比较畸形的产品，不能通气、不能套住宅套型，给未来的使用带来很大不便。还是需要在政策层面对公寓产品做出引导，回归它应有的居住属性。

主持人毛国英：重庆最新的政策是鼓励商改住，成都对公寓提出限制，而成都的商住库存仅城南就占了六成，高达数百万方，是否没有考虑库存情况？

方艺光：从成都的市场看，由于前期的过度供应商业用地或调高地块的商业比例，开发商为了加快现金流，必须要配套公寓产品。而公寓产品在成都市场表现一直不活跃导致众多开发商只能通过“偷面积”、“送面积”形成产品利好，实现去化。在新政策下，会有效去化一批已报规报建的公寓项目，从长远看，也必定让开发商及设计院考虑创新产品。

张雨放：政策是指导性意见，在目前的政策调节下，将进入设计和报规阶段的项目将放缓其商业产品的推进工作，可能进入观望阶段，从而控制新增公寓产品的量，给去库存留下去化空间和时间。

主持人毛国英：未来五年，成都人口流入将超百万，成都的租房市场不可小觑，长租公寓也成为成都房地产市场的高频词（魔方公寓、红璞公寓、龙湖冠寓），新政对长租公寓又将会产生怎样的影响？

张雨放：整个市场从增量发展期进入存量发展期时，运营是资产的出路和价值增长点，从这一点来说，长租公寓做品牌运营，未来的市场价值和潜力是比较大的。

但又回到刚才的问题，如果从户型设计，通气通水等问题上进行了限制，那么公寓产品的居住属性就难以得到低成本的实现，从租赁型公寓的运营来讲也增加了难度。

主持人毛国英：当前中国的中心城市发展是需要高质量设计的公寓产品，以这个为前提，在“商住楼”类型产品被限制的情况下，从政策层面以及开发层面如何能推进公寓产品的发展？

温耀春：这里的公寓产品主要指具有居住属性的独栋或几栋成组的公寓楼。这种类型的公寓在欧美，以及亚洲各大城市都是非常常见的，而且大多设计的质量很高，甚至成为当地的地标建筑，比如Herzog在纽约下城的高层公寓，以及UN Studio在新加坡靠近乌节路的雅茂公寓等。

这种类型的公寓即能满足大城市对住宅的大量需求，又能提升城市形象，应该是未来城市发展需要大力推进的建筑类型。其实中央提出的住宅去小区化可以看做是对这种建筑类型的一种政策引导，但其实当前比较普遍的情况是，住宅都缺省的要按小区来设计，而公寓大部分都是“商改住”倒逼出的产品。

要推进公寓产品的发展单靠设计师，或开发商是很难解决的，个人观点从政策层面也需要对公寓产品做出支持。第一，在市中心要增大小块的住宅用地的供应量；第二，是否考虑对出让的商业地块转变一部分指标给住宅性质，当然对这部分住宅可以增加一些定义条件，比如没阳台，公建化外墙等等。